¿Qué es el aviso RPAPL 1304?
El aviso RPAPL 1304 es una advertencia escrita que la sección 1304 de la Ley de Acciones y Procedimientos sobre Bienes Inmuebles de Nueva York exige que un prestamista o administrador envíe al menos 90 días antes de iniciar una demanda de ejecución hipotecaria sobre un préstamo de vivienda. Frecuentemente se le llama aviso de 90 días o aviso previo a la ejecución.
El aviso debe contener el lenguaje específico establecido en el estatuto, indicar el monto necesario para subsanar el incumplimiento e incluir una lista de al menos cinco agencias de asesoría de vivienda que sirvan a la región del prestatario. En términos simples, es la advertencia legal obligatoria. Marca el inicio de una ventana de 90 días, no el final de nada.
¿Cómo debe entregarse el aviso de 90 días?
El estatuto es estricto respecto a la entrega. El aviso debe enviarse de dos formas simultáneas, a las direcciones correctas y en su propio sobre:
- Por correo certificado o registrado Y, por separado, por correo de primera clase.
- A la última dirección conocida del prestatario y, si es diferente, a la dirección de la propiedad.
- En un sobre separado de cualquier otro correo o aviso.
Estos detalles importan. La notificación correcta del aviso 1304 es una condición que el prestamista debe cumplir antes de demandar, y si el aviso fue enviado correctamente es una cuestión activa en muchos casos de ejecución hipotecaria en Nueva York.
¿Qué inicia realmente el plazo de 90 días?
Los 90 días son un período de espera antes de que el prestamista pueda presentar una demanda, no una cuenta regresiva para perder la vivienda. Durante ese tiempo, el propietario puede revisar la situación, reunir documentos, buscar una mitigación de pérdidas o una modificación de préstamo, y hablar con un asesor de vivienda o un abogado. El plazo es una pista de despegue, no una cuenta regresiva hacia un resultado fijo.
¿Qué puede hacer un propietario durante y después de los 90 días?
Varias cosas, y cada una es un punto donde el proceso puede examinarse en lugar de simplemente aceptarse:
- Verificar si el prestamista realmente tiene el pagaré y tiene legitimación para demandar.
- Comprobar si el aviso 1304 cumplió con los requisitos de contenido y envío del estatuto.
- Buscar mitigación de pérdidas: la ventana existe principalmente para que los prestatarios puedan solicitar una modificación u otro acuerdo.
- Prepararse para la conferencia de conciliación obligatoria que los tribunales de Nueva York celebran en casos de ejecución hipotecaria residencial bajo el CPLR 3408, donde las partes deben negociar de buena fe.
Ninguno de estos pasos garantiza un resultado particular. Pero el punto que la mayoría de la gente pasa por alto es que recibir el aviso no decide el caso. Inicia un cronograma regido por la ley, y un cronograma puede trabajarse.
¿Puede un aviso 1304 defectuoso detener una ejecución hipotecaria?
Sí puede. Los tribunales de Nueva York tratan la notificación correcta del 1304 como una condición previa para una acción de ejecución hipotecaria residencial, y los casos son desestimados cuando el prestamista no puede probar su cumplimiento. El cumplimiento es específico de cada caso: en 2023, el tribunal más alto de Nueva York resolvió en Bank of America, N.A. v. Kessler que incluir cierta información adicional con el aviso no lo invalida automáticamente, por lo que determinar si un aviso particular es válido requiere una revisión cuidadosa caso por caso de qué se envió, cómo y a quién.
Preguntas Frecuentes
¿El aviso de 90 días significa que ya estoy en proceso de ejecución hipotecaria?
No. Es un aviso previo a la demanda que se requiere antes de que un prestamista pueda presentarla. La ejecución hipotecaria es un proceso judicial que comenzaría solo después del período de aviso, y solo si el prestamista presenta y notifica la demanda.
¿El RPAPL 1304 aplica a toda hipoteca?
Aplica a préstamos de vivienda tal como los define el estatuto, generalmente préstamos a personas garantizados por propiedades que ocupan como residencia principal en Nueva York. Si un préstamo en particular califica es una de las primeras cosas que hay que revisar.
¿Qué ocurre después de que terminan los 90 días?
El prestamista puede entonces presentar una demanda de ejecución hipotecaria. En Nueva York, los casos residenciales incluyen una conferencia de conciliación supervisada por el tribunal bajo el CPLR 3408 donde se discuten modificaciones y otras soluciones. El proceso tiene múltiples etapas, cada una regida por la ley.
¿Puedo solicitar una modificación del préstamo durante los 90 días?
Sí. La ventana existe en gran medida para ese propósito. Solicitar temprano, por escrito y conservando copias de todo lo que envíe lo coloca en la posición más sólida.
¿Se puede impugnar el aviso en sí?
Sí. Si un aviso RPAPL 1304 contenía el contenido requerido y fue enviado de la forma que exige el estatuto es algo que surge frecuentemente en casos de ejecución hipotecaria en Nueva York, y un aviso defectuoso puede llevar a la desestimación del caso.
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